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在公共住房空间搭建阳光房和厨房,其邻居是否有权要求其拆除?

在公共住房空间搭建阳光房和厨房,其邻居是否有权要求其拆除?

原告袁某诉称:己方与被告系上下邻居关糸。1999年底,被告进行房屋装修,擅自破墙开门开窗,将五层共用平台占为私用,在上面种植花草,放置石桌、石凳等。被告还在通往五层共用平台的五层共用走道上安装铁门,将铁门之内的共用走道作为厨房占用,妨碍原告及其他居民进出五层共用平台。后经居民投诉,2004年,在区房地局的干预下,被告拆除了上述部分违章搭建。2006年底。被告又擅自在五层共用平台上搭建阳光房,该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,严重影响原告安全。为此,原告多次与被告交涉,但是被告置之不理。给原告人身安全及身心健康均造成严重影响。故原告起诉至法院,要求判令被告:(1)拆除搭建在某路107l弄29号五层共用平台上的阳光房、回复共用平台原状;(2)排除通向五层共用平台的妨碍,拆除搭建在某路1072弄29号五层共用走道上的厨房。恢复五层共用走道原状;(3)赔偿原告精神损害费3000元。
被告袁某某辩称:某路1072弄29号五层共用平台上的阳光房非被告搭建,五层走道上搭建的厨房系被告的前任住户所为,且与居住六层的原告无任何关联,不影响厚告的通风、采光和通行,原告对此没有诉权。综上,被告要求法院驳回原告的所有诉讼请求。
法院判决及其理由:不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则,正确处理相邻关系,给相邻方造成妨碍的,应当停止侵害、排除妨碍。行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能,权利人请求排除妨碍、恢复原状,人民法院应子支持。本案中,五昙共用平台及走道均糸业主共有部分,被告擅自在五层共用平台上搭建阳光房,并将五层走道改作厨房占为己用,经现场查看,被告搭建的阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,客观上影响原告的居住安全。故原告作为与被告同号房星606室的权利人,要求被告拆除搭建在五层共用平台上的阳光房;折除搭建在五层走道上的厨房,恢复五层走道原状的诉讼请求,于法无悖,法院子以支持。但是,原告要求被告赔偿精神损害费3000元的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。关于被告称原告所诉的违章搭建大部分系其前任住户所为,与其无关一节,法院认为,违章搭建即便由被告前任住户搭建,也已随房屋一起转让给被告,被告从搭建物上获得利益,理应承担相应的民事责任。故对该抗辩理由,法院不予采纳。被告虽称阳光房非其搭建,其妻黄某在另案中也称阳光房系己搭建,但被告与黄某作为夫妻,且共同使用阳光房,因此被告亦应对该阳光房的拆除承担责任。故对被告该抗辫理由,法院亦不予采纳。据此,依照《民法通则》第83条、第134条第1款第2项,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律苦干问题的解释》第3条第1款第1项、第14条之规定,判决如下:(l)袁某某于本判决生效之日起30日内拆除某路1072弄29号五层共用平台上搭建的阳光房;(2)袁某某于本判决生效之日起30日内拆除安装在某路1072弄29号五层走道上的铁门及其附件,将某路1072弄29号五层走道通往五层共用平台之间的窗恢复成原来的门;(3)袁某某于本判决生效之日起30日内清除安装在某路1072弄29号五层走道上的厨房设备及放置的所有物品,恢复走道原状;(4)驳回袁某的其余诉讼请求。
评析
本案的争议焦点为。争议的平台及走道归属于谁?被告的行为是否构成侵权?补充协议的效力如何?原告提出精神损害赔偿是否有法律依据?
审理法院认为。“不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则,正确处理相邻关系。给相邻万造成妨碍的,应当停止侵害、排除妨碍。”由此可以看出,法院是以我国民法之不动产相邻关系为本案的法律适用依据。相邻关系是民法上的一项重要制度。所谓相邻关系,是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人,在行使不动产的所有权或使用权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。其后,法院又以“行为人擅自占用业主共有部分,改变其使用功能,权利人请求排除妨碍、恢复原状,人民法院应予支持”作为并列的判决理由之一。此处又适用了建筑物区分所有权制度。
审理法官并没有对本案中涉及的法律关系作出准确的定性,而是将相邻关系和建筑物区分所有权两项制度叠加适用。司法实践中,造成此种情形是由于建筑物区分所有权与相邻关系之间的界限不是很明确。特别是因共有部分产生纠纷时,两者甚至还会产生竞台的情形。但是,必须明确,建筑物区分所有权和相邻关系毕竟是两项不同的法律制度,即使是相同的情形,选择适用不同的法律制度必然会产生不同的法律后果。
就本案而言,对于被告在五层属于建筑物区分所有人共有的平台上搭建阳光房的行为,一方面,原告对该平台也享有共有权,可以基于共有权提起物上请求权。另一方面,由于该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米,严重影响原告安全,因此原告也可以基于相邻关系提起诉讼。但是,对于本案中涉及的走道,被告将其占用为厨房的行为,正如被告辩称所言,并不影响原告的通风、采光和通行等,原告不能基于相邻关系而请求被告拆除,只得基于共有权提出请求。在审理此案时,若原告是基干共有权提起诉讼,就要适用建筑物区分所有权制度,则原告要求拆除五层共用平台上的阳光房、拆除五层共用走道上的厨房以及恢复五层共用走道原状这几项请求都可得到法院的支持。若是基于相邻关系而应适用相邻关系法律制度,则拆除五层共用走道上的厨房之请求是不能得到法院支持的。
第三,业主权益的普及与保障。理论认识上的一致和法律关系清晰并不必然产生业主满意的物业管理。由于一般业主对自己的权利义务、行使权利的法律规则和程序并不知晓,如果没有一整套合理的流程和制度,在业主与业委会信息不对称的情况下,往往会形成业委会的“内部人控制”现象,业主权益可能受到业委会侵犯。为此,应进一步普及业主权益并完善相关保障措施:(1)政府有关部门应当制定一整套流程,如业主大会召开的流程,包括通知、公告,送达、签收、登记、参会、表决、备案、通告等;(2)居住物业管理可以借鉴非居住物业管理的一些流程和经验:(3)应当发挥居委会的监督和扶持作用,特别是当业委会侵权时,要发挥居委会对单个业主的扶持作用。

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