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在租赁房屋上有抵押权的,应如何处理抵押权和承租权的关系?

在租赁房屋上有抵押权的,应如何处理抵押权和承租权的关系?

《物权法》第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此,第三人主张抵押权时,承租人能否要求出租人承担权利瑕疵担保责任。需要区分不同情形具体分析:(1)若出租人先将房屋出租,再将房尾设立抵押,租赁权与抵押权可以并存,效力上并不冲突。即便后来实现抵押权,租赁房屋的所有权由第三人取得,根据“买卖不破租赁”规则,并不影响承租人对租赁房屋的占有、使用。承租人不得向出租人主张权利瑕疵担保责任。(2)若出租人先将房屋抵押,再将房屋出租,租赁权与抵押权可以并存,效力上并不冲突。但是。若抵押权人实现抵押权,租赁房屋的所有权由第三人取得,第三人可以向承租人主张所有物返还请求权,要求承租人搬离租赁房屋。这也就意味着承租人无法继续占有、使用租赁房屋,承租人自然有权向出租人主张权利瑕疵担保责任。

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