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双方签订房地产合作开发协议,一方以其违反《城市房地产管理法》的法律法规为由主张合同无效,能否得到法院支持?

2008年3月15日,天河房产公司与电大财校签订了《合作开发协议书》,载明:合作开发项目名称:学府铭苑;项目地址:四川省达州市通川区西外镇金山南路与南北街道交汇处;电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的出让土地使用权作为投资,天河房产公司以现金金额投资并独立开发建设学府铭苑;电大财校有权按约定获取开发效益,且不承担项目开发建设风险;电大财校应将相应的土地使用权转让至天河房产公司名下。
2011年5月9日,电大财校向天河房产公司发出《解除函》,主要载明:学校巳无法履行《合作开发协议书》,并决定解除此协议,请天河房产公司尽快派人到电大财校办理相关手续,开展清算工作,理清账务,处理善后事宜。天河房产公司不同意解除合同,双方遂发生争议。
2012年,天河房产公司诉至法院,要求法院判令电大财校继续全面履行与天河房产公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》。电大财校答辩称:电大财校与天河房产公司签订的《合作开发协议书》约定电大财校只享有收益,不承担风险,该协议应为土地使用权转让合同;该合同违反了《国有资产评估管理办法》第3条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、《城市房地产管理法》第39条,且该土地使用权没有通过招、拍、挂的方式转让,也违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》第28条的规定。因此该合同应当认定无效。
一审法院认为,根据2008年3月15日电大财校与天河房产公司签订《合作开发协议书》约定的电大财校以市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的部分土地使用权作为投资,天河房产公司以现金金额投资井独立开发建设学府铭苑,开发利润的分配等内容表明,电大财校与天河房产公司签订的《合作开发协议书》符合合资、合作开发房地产合同的法律特征,系合资、合作开发房地产合同。电大财校认为系土地使用权转让合同纠纷的抗辩理由不能成立,一审法院不予支持。《合作开发协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害国家、集体或者第三人的利益,合法有效。
二审法院认为:(1)涉案合同虽然冠以“合作开发协议书”之名,但是合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益,不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”的规定,《合作开发协议书》的性质为土地使用权转让合同。一审法院关于合同性质的认定有误,应当予以纠正。(2)根据《合同法司法解释(一)》第4条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定,以及《合同法司法解释(二)》第14条,合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同,是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定,法律、行政法规中的管理性强制行规定不能作为认定合同无效的依据。本案中,电大财校主张合同无效的理由是《合作开发协议书》违反了《国有资产评估管理办法》第3条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《事业单位国有资产管理暂行办法》第28条,以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、《城市房地产管理法》第39条的规定,但《国有资产评估管理办法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章,而《城市房地产管理法》第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定,均不能作为认定合同无效的依据。
电大财校关于合同无效的主张,缺乏法律依据,法院不予支持。天河房产公司和电大财校之间订立的《合作开发协议书》是双方当事人的真空意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
评析
第一,本案涉及合同性质的认定。认定合同性质不能拘泥于当事人使用的合同的名称,而是要结合合同的实际内容进行判断。
第二,本案涉及合同效力的认定。强制性规定有效力性强制性规定与管理性强制性规定之分,违反前者会导致合同无效,而违反后者并不会导致合同无效。

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