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租赁合同中应如何确定押金

租赁合同中应如何确定押金

押金又称“押租金”“押租”’‘担保金”“保证金”,一般是指租赁关系成立时,为担保承租人的租金债务或损害赔偿债务的履行,由承租人交付给承租人的一定数额的金钱。租赁关系结束后,倘若承租人不存在债务不履行的情形,出租人应将押金返还给承租人;倘若承租人存在拖欠租金或应承担损害赔偿责任等情形,出租人即可直接从押金中扣除相应数额。并将余额返还给承租人。尽管《合同法》未就押金作出规定,但是实践中绝大多数房屋租赁合同都存在押金条款。
2010年1月16日,甲、乙签署房屋租赁合同,约定甲承租乙的两间商铺(商铺A、商铺B)做服装生意,每月租金为5万元。合同签订后,乙将商铺交由甲使用。但是,甲仅支付了3个月的租金,剩余的租金一直拖欠。无奈之下,乙诉至法院,要求法院判令甲支付拖欠的租金共计45万元。经查,商铺A虽有合法建设手续,但尚未办理产权证;商铺B是乙私自搭建的,未办理任何建造手续。
评析
本案的关键问题在于房屋租赁合同的效力。对此,应一分为二地分析:

  1. 房屋A。根据相关司法解释的规定,违法建筑的租赁是无效的,而判定是否属于违法建筑的主要依据是该房屋是否取得了建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设。就房屋A而言,它是依法建造完成的,尽管尚未办理房产证,但是并不意味着该房屋属于违法建筑。因此,房屋A的租赁是合法有效的,承租人应当按照约定支付相应数额的租金。

房屋B。由于房屋B未取得建设工程规划许可证,完全是出租人乙私自搭建的,因此属于违法建筑,其租赁是无效的。然而,房屋相赁合同司法解释第5条第1款规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”因此,尽管房屋B的租赁无效,但是由于甲实际占有、使用了该房屋,乙有权请求甲按照合同约定的租金标准支付房屋B的占有使用费。

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