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开发商虚构取得已经取得商品房预售许可证,应如何赔偿买受人的损失?

2001年春,内蒙古某开发商在广告中称其在呼和浩特市赛罕区中专路开发的商业用房已取得了《商品房预售许可证》,而且各项手续合法、完备。刘某看了广告后,于2001年9月18日与开发商签订了商品房预售合同,约定2001年12月30日前交付。在刘某的提议下,双方对商品房预售合同进行了公证。此后,刘某付清了全部房款。
但是,房屋交付期届满后,开发商不仅不能按时交付房屋,而且以种种借口推托,拒不交房。直至2003年5月,刘某才从呼和浩特市房产局了解到,开发商根本没有取得《商品房预售许可证》,在广告中所称和向其出示的《商品房预售许可证》是伪造的证明文件。
之后,刘某多次与开发商交涉,要求其双倍返还房款并承担利息,遭到拒绝。无奈之下,刘某于2003年7月31日将开发商诉至呼和浩特市赛罕区人民法院。经过近两年半的一审、再审,法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干司题的解释》第9条的规定,判决开发商返还刘某购房款32。81万元及利息2779元,并支付赔偿金32。81万元,诉讼费由开发商承担。
评析
第一,根据我国相关法律的规定,商品房预售必须取得预售许可证明,否则商品房预售合同无效。《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,本案中,双方当事人签订的商品房预售合同无效,买受人可要求开发商返还购房款,并赔偿损失。
第二,本案中,开发商故意提供虚假《商品房预售许可证》,其主观恶意明显。无论是从维护买受人的个人利益出发,还是从保护国家利益、维护社会诚信体系的目的出发,均应对出卖人的这种主观恶意行为予以严厉制裁。最高人民法院在司法解释中对这种情况规定了惩罚性赔偿。《最高人民法院关于审理商品房只卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致台同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”正因如此,本案中,法院不仅判决开发商返还刘某购房款32。81万元及利息2779元,而且判决其支付赔偿金32。81万元。

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