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理解商品房销售应注意什么?房屋销售中土地与房屋的关系怎样?

理解商品房销售应注意什么?房屋销售中土地与房屋的关系怎样?

商品房销售,是指房地产开发企业将其建设的商品房出售给买受人,由买受人支付房屋价款的行为。对于该定义,可作如下说明:
第一,商品房销售的本质是一种买卖行为。出卖人将商品房交付给买受人,并向买受人转移该房屋的所有权,买受人向出卖人支付房屋价款。
第二,商品房销售的出卖人是房地产开发企业。根据我国相关法律法规的规定,房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给他人的过程称为“商品房销售”。如果房屋出卖人并非房地产开发企业,而是一般的单位或个人,则不属于商品房销售,而只是一般的房屋买卖。
第三,商品房销售的标的物是房地产开发企业开发建设的商品房。商品房有广义、狭义之分。广义的商品房,是指所有进入市场交易的房屋,包括房地产开发企业建造的房屋、单位或个人自建的房屋、政府组织建设的经济适用房等;狭义的商品房,持指房地产开发企业开发建设并向社会会开出售的房屋。本节所讨论的商品房仅限于狭义的商品房。
第四,商品房销售包括现售和预售两种情况。商品房可分为现房和期房。现房,是指已经竣工的商品房;期房,俗称“楼花”,是指尚未建成的商品房。若销售现房,称为“商品房现售”;若销售期房,称为“商品房预售”。
第五,商品房销售时,该房屋占有范围内的建设用地使用权一并交易。我国实行“房地一致”原则,“房随地走”“地随房走”。《物权法》第146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

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